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작성일 : 13-06-07 14:51
문제는 부동산이야, 이 바보들아 - 김태동 김헌동 지음. 궁리출판 펴냄
 글쓴이 : 관리자
조회 : 2,081  

http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=2921861

개인적 체험이지만, 나를 열광시킨 책들은 늘 ‘불온서적’이었다. 지면 가득 신음소리가 넘쳐나는 그림책이나 성체험기에 헛되이 몰입하던 사춘기를 지나, 깜냥엔 세상의 질서를 엿보고 싶어 했던 대학시절 나를 사로잡은 책들 역시 모조리 금서이거나 한때 금서였던 책들이었다.

10여 년 전이나 지금이나 세상이 어지럽긴 매한가지라, 지금도 불온서적들은 서점에 넘쳐난다. 국방부가 고군분투하고 있긴 하지만, 과거 맹위를 떨쳤던 검열당국은 이제 무책임하고 둔감하다. 당국자들에게 감사할 따름이다. 한국사회와 시장경제의 모순을 폭로하는 이 불온서적들의 메시지는 의외로 단순하다. 거칠게 요약하며 이렇다.


“당신이 돈도 빽도 없는 서민이라면, 나쁜 놈들에게 속기 십상이다. 정신 똑바로 차리자. 가족과 집 한 칸이라도 지키려면.”

부동산공화국 종말론

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  • <문제는 부동산이야, 이 바보들아> 김태동 김헌동 지음. 궁리출판 펴냄
  • <위험한 경제학 ①부동산의 비밀> 선대인 지음. 더난출판 펴냄.

나는 강남 아파트 입주를 꿈꿔본 적도 없는 무주택 서민이다. 참여정부 내내 강남의 땅값이 뛰어 오르는 속도는 빛의 속도만큼 아찔했고, 은행 빚을 엄청나게 끌어다 쓸 능력도 배짱도 없는 서민이 그 땅의 주인이 되는 미래는 빛의 속도로 아득해졌다.

내게는 강남의 아파트 값 폭등이 서민들의 삶에 총체적으로 어떤 흔적을 남겼는지 추적할 능력이 없다. 다만 지극히 개인적인 에피소드 하나가 떠오른다.

10년 전 한 고교 동창이 결혼을 앞두고 있었다. 강남에 아파트 한 채는 남자 쪽에서 챙겨야 한다며, 그 친구는 시골의 부모님께 논밭을 팔아 비용을 대라고 떼를 썼다. 대치동에 23평짜리 아파트를 사는 데 2억여원 정도가 필요했던 것 같다. 나와 다른 동창들에겐 취직까지 했으면서 부모님께 손을 벌이는 그 친구가 좀 못나 보이기도 했다. 그게 시골출신 사내애들의 일반적인 정서였다. 그런데 그 아파트는 참여정부 말기 11억 원까지 가격이 뛰었고, 지금 그 녀석은 친구들 중 유일하게 종부세에 반대하는 ‘보수파’가 됐다. 참여정부는 그렇게 가정을 꾸리는 사내란 집 한 칸쯤은 제 힘으로 마련해야 한다고 믿은 촌놈들의 ‘착각’을 바로잡아줬다.

<문제는 부동산이야, 이 바보들아>의 저자들은 한국의 부동산 문제를 다룬 TV의 토론프로그램이나 신문지면에 자주 등장하는 인물들이다. 이들과 인터뷰를 진행한 경험이 있다. 미네르바를 감싼 거의 유일한 제도권 학자로 유명한 김태동 성균관대 교수는 DJ정부 초대 대통령 경제수석, 한국은행 금융통화위원 등 화려한 이력을 자랑한다. 그의 동생 김헌동씨는 경실련의 아파트값거품빼기운동본부장으로, 대기업 건설사에서 일했던 이력을 갖고 있다. 김광수 경제연구소의 부소장인 선대인씨는 동아일보 기자 출신으로 서울시 정책전문관으로 일한 바 있다. 김헌동 본부장과 선대인 부소장은 함께 <대한민국은 부동산 공화국이다?>라는 책을 펴내기도 했다.

나는 2008년 여름부터 대두된 한국경제 위기론과 미네르바 열풍, 그리고 9월에 닥친 미국발 금융위기와 관련된 취재를 위해 이분들을 만나고 책을 읽기 시작했다. 만나서 존경하게 된 분이 있는가 하면, 기사내용과 관련해 심하게 다퉜던 분도 있다. 김헌동 본부장은 취재를 위해 찾아온 내게 분발을 당부하는 말들을 열정적으로 쏟아냈는데, 요약하면 “니네 기자들은 왜 기사를 그따위로 쓰냐”는 것이었다. 수긍이 가는 지적이었다. 볼온도서로 꼽아본 이 책들을 읽어본다면 엉망진창의 부동산 기사를 양산해내는 한국 언론의 메커니즘을 엿볼 수 있을 것이다.

물론 수년전부터의 경고에도 불구하고 아직까지 강남집값 거품이 터진 것은 아닌 까닭에, 이분들의 ‘예언’이 빗나갔다고 비판하는 사람들도 있을 것이다. 한 외국계은행의 이코노미스트는 나와 만난 자리에서 “서브프라임 사태 이후에도 강남 부동산 값은 떨어지지 않았다. 강남이 세계에서 가장 경쟁력 있는 부동산임이 입증됐다. 이런 상황에서 대폭락 운운은 좀 무책임해 보인다”는 비판을 제기하기도 했다. 예언이 불발탄이었는지, 아니면 더 큰 폭탄을 터뜨리기 위해 잠깐 지연돼있는 상황인지는 시간이 증명해줄 것이다.

부동산 공화국 종말론이라는 하나의 테마로 묶었지만, 두 책의 성격에는 다소 차이가 있다. 김태동, 김헌동 형제의 책이 참여정부의 부동산 정책실패와 왜곡된 시장구조를 비판하는 데 집중하고 있는 반면, 김광수경제연구소와 선대인씨의 책은 아파트, 특히 강남아파트 가격에 낀 거품의 실체와 거품붕괴 뒤 닥칠 ‘일본식 장기불황’의 위험성을 경고하는 데 집중하는 인상이다.

경제학에는 무지몽매한 상태를 벗어나지 못한 내게 두 책은 부동산문제와 한국경제의 여러 위기요인들이 어떻게 얽혀있는지 보여준다는 점에서 매혹적이었다. <문제는 부동산이야…>는 김태동 교수와 김헌동 본부장의 대담을 옮긴 것인데, 김 본부장이 부동산 시장의 현실과 여러 지표들을 보여주는 역할을 한다면, 김 교수는 이런 현상들을 거시경제 전체를 아우르는 안목으로 정리해주는 식이다. 최근 여러 권의 책을 펴내고 있는 선대인 부소장의 작업도 지난해 한국경제 위기론을 적극적으로 설파해 대중들에게도 제법 유명해진 김광수 소장의 자문 내지는 협업이! 어느 정도 반영되지 않았을까 추측해볼 수 있다.

거칠기 그지없지만, 두 권의 책에 담긴 내용들을 네 가지 질문과 그에 대한 해답으로 재구성해보면 이렇다.

부동산 가격거품은 왜 생겼을까.

지난 2000년 강남의 일반 아파트가 평당 700만원 대였고, 타워팰리스의 분양가가 950만원이었음을 고려하면 강남 아파트에 낀 거품을 따로 소개할 필요는 없을 듯하다. 그렇다면 이렇게 부풀어 오른 부동산 가격을 만든 자들은 누구일까.

김헌동 본부장은 재벌을 비롯한 건설업계, 국민의 요구보다 업계의 이익을 대변하는 건설교통부와 재정경제부 중심의 관료, 재벌과 건설업계의 뒤를 봐주며 ‘검은 돈’을 챙기고 지역개발사업에 개입하는 정치인, 독자의 알 권리보다 재벌과 건설업체 광고매출에 신경쓰는 일부 언론, 업계와 관료들로부터 각종 (연구)용역을 받아 기생하는 관련 연구인력 등을 아울러 ‘개발5적’이라고 지칭한다. 이들의 협업시스템이 상위 5%의 땅부자가 자산과 권력의 80%를 장악한 부동산 공화국을 만든 주범이라는 것이다.

그렇다면 부동산 거품은 왜 해악일까.

<문제는 부동산이야…>에서 저자들은 부동산 투기의 첫 번째 문제점으로 양극화 심화를 꼽는다. 김태동 교수는 2001년부터 2006년까지 3,600조원의 자본이득이 부동산에서 발생했는데, 이는 무주택자 등 없는 사람들이 세입자로서 본인이 죽을 때까지, 대대손손 집이 마련될 때까지 수백년이 걸리더라도 높은 월세를 물어야 한다는 뜻이라고 말한다.

두 번째로 부동산 거품은 서민과 중산층을 위축시킨다. 집값이 어지간한 회사원 연봉의 3~5배 수준이던 1980년대에는 서민과 중산층이 10년 정도 월급을 알뜰하게 모으면 집을 하나 살 기회가 주어졌지만, 지금은 꿈도 꾸기 힘들만큼 가격이 뛴 데다 일자리마저 비정규직화로 위태로워졌기 때문이다.

세 번째로 부동산 거품은 부패공화국의 밑천이 된다. 1996년부터 2005년까지 10년간의 뇌물사건을 경실련이 분석한 바에 따르면, 60%는 개발업자나 건설업자가 정치인이나 관료에게 뇌물을 주다 적발된 경우였고, 나머지 20%는 세금을 안 내기 위해 감세청탁을 한! 경우였다고 한다.

그럼 거품이 터지면 어떻게 될까.

<문제는 부동산이야…>의 저자들은 거품이 꺼지는 게 국민경제에 도움이 된다는 입장이다. 부동산담보대출 등의 영향으로 부동산 가격 폭락이 일어나면 금융시스템이 붕괴된다는 걱정(미국의 서브프라임 사태를 떠올려보면 되겠다)을 하는 정책담당자나 금융권 전문가들이 들으면 펄쩍 뛸지도 모르겠다.

일단 거품이 꺼지면 어떤 일들이 벌어질까. 일본의 경우 부동산 가격이 정점의 20% 수준으로 떨어졌고, 도쿄나 오사카는 10%까지 폭락했다. 한국의 경우 다주택 소유자가 보유한 주택 수는 최소 240만호에서 최대 814만호로 추산된다. 한국의 부동산 가격이 일본식 대폭락을 경험하게 된다면, 이런 집 부자들이 제일 큰 피해를 보고, 이후 건설업체 부도, 실업자 급증 등으로 이어질 거라는 게 김태동 교수의 견해다.

설사 그렇더라도 투기경제의 암을 제거하는 게 급선무이지, 4% 경제성장을 유지한답시고 암을 5~6배 키워온 것은 너무 어리석은 짓이라고 그는 비판한다.

내집마련에 관심을 가진 중산층, 서민들이 귀를 기울여 볼만한 주제다. 요즘 한국은 글로벌 금융위기를 극복했다던데, 그렇다면 지금이 집을 살 마지막 기회일까.

정말로 부동산 거품이 심각하다면 올 초부터 등장하기 시작한 ‘강남 집값 꿈틀’이나 ‘부동산 시장 기지개’같은 제목을 단 기사들은 어찌된 영문일까. <위험한 경제학>에 따르면 이런 보도들은 ‘사기’에 가깝다.

상당수 언론들이 인천 청라와 송도의 분양이 과열양상을 띠고 있다고 보도했지만, 1년 후 분양권 전매가 가능해 잘만 하면 ‘먹고 튈 수’ 있는 이곳들을 제외하곤 전국 어디에서도 분양에 성공한 지역이 없다는 것이다.

문제는 앞으로 더 심각해진다. 2009년 4월 현재 전국의 미분양 아파트는 16만호에 이르고, 2009년 하반기에만 11만호의 신규물량 폭탄이 쏟아지고 있다. 선대인 부소장은 정부가 미분양 물량을 매입해 건설업체들의 자금난을 해소해주고, 대규모 토건사업을 일으켜 건설업체들을 부양하고 있는데, 이는 1990년대 일본에서 일어났던 것처럼 만성적 공급과잉상태에 빠질 수 있다고 경고한다. 집을 살 계획이 있는 사람이라면 좀 참고 기다려보라는 뜻이다.

‘경제’는 숫자의 영역일 뿐 아니라 담론의 영역이기도 하다. 예컨대 주식시장에서는 똑같은 기업의 실적을 놓고도 낙관론자와 비관론자의 해석방법은 큰 차이를 보인다. 각각의 애널리스트들 중 누가 적중률이 높은지도 중요하지만, 얼마나 정치하고 설득력 있는 논리체계를 제시하는가에도 눈길을 둘 필요가 있다.

두 권의 책이 한국경제의 미래를 정확하게 예언하는지는 말 그대로 그때 가봐야 안다. 그렇더라도 상식을 가진 독자라면 이 책들 속에 담긴 한국경제의 위험요인 진단과 건설업과 정치권의 결탁 같은 날것 그대로의 불편한 진실을 외면하기 힘들 것이다.

책 소개 글의 결론 삼아 <위기의 경제학> 표지에 적힌 유종일 KDI 국제정책대학원 교수의 추천사를 인용해본다.

“미국경제의 위기 배후에는 심각한 양극화와 더불어 금융과 의료가 터무니없이 큰 몫을 가져간 사실이 있었다. 한국 경제에는 양극화와 더불어 토건산업의 과잉비대가 아킬레스건이다. 본서는 이런 점에서 정곡을 찌르고 있다.”

두 권의 책에 모두 어울리는 평가다.

저자
김헌동
1955년 서울에서 태어났다. 1982년부터 2000년까지 건설회사에서 근무한 뒤, 2001년부터 한국건설정보 대표이사를 맡고 있다. 1997년부터 경제정의실천시민연합에서 활동을 시작했고, 2000년 국책사업 감시단 단장으로, 특히 2004년 2월부터 현재까지 아파트값 거품빼기운동 본부장으로 일하면서 부동산과 건설 분야의 부패를 막고 정책대안을 제시하는데 몰두하고 있다.

김태동
1947년 충남 부여에서 태어나 서울대학교 경제학과를 졸업하고 예일대학교에서 경제학 박사학위를 받았다. 일리노이 대학교 조교수를 거쳐 1989년부터 성균관대학교 교수로 재직하고 있다. 1995년 경제정의실천시민연합의 정책위원장으로 활동하였으며, 1998년 국민의 정부 초대 대통령경제수석으로 발탁된 뒤 정책기획수석, 대통령 정책위원회 위원장을 역임했다. 이후 한국금융학회 회장, 한국은행 금융통화위원을 지냈다.

< 목 차 >

왜 우리는 이 대화를 하게 되었나
제1부 | 투기와 거품
1. 강남 아파트, 평당 1억 원 된다?
아파트 적정 분양가는? | 아아, 판교여 | 재벌법은 초고속, 국민법은 굼벵이| 강남 아파트, 평당 1억 원 시나리오
2. 거품이 얼마나 커졌나?
분양가의 50~60%가 거품| 강남 아파트도 60%가 거품| 이리 봐도 거품, 저리 봐도 거품| 강북에도 거품을 키우자?
3. 투기꾼의, 투기꾼에 의한, 투기꾼을 위한 나라
소유편중과 투기 | 국민의정부 시절 투기조장정책 | 개발5적 
4. 거품은 왜 생겼나?
금리와 부동산값은 반대로 움직인다| 투기세력의 천국을 만드는 데 성공하다| 투기천국1 : 임대소득 비과세| 투기천국2 : 선분양제도와 투기잔치| 투기천국3 : 너무 가벼운 보유세| 투기천국4 : 묻지마 담보대출| 투기천국5 : 엉터리 통계| 투기천국6 : 건설업체와 언론의 공생관계| 투기천국7 : 열린우리당은 투기방조당, 한나라당은 투기조장당| 투기천국8 : 거품키우기 일등공신은 관료들| 투기천국9 : 대통령은 잘했나?| 부패는 거품의 온상, 개발업자는 부패의 샘| ‘독립운동을 한다’는 각오로
제2부 | 문제는 부동산이야, 이 바보들아 
5. 거품의 폐해는 아주 심각하다
양극화의 주된 이유는 부동산거품| 양극화의 주범들이여| 자본주의인가, 지본(地本)주의인가| 꿈을 잃은 서민층과 중산층| 중소 기업의 신음| 개발업자에게는 온갖 특혜| 거품과 부패는 동거한다 
6. 거품이 꺼지면 어떤 일이 생길까? 
급격하게 허망하게 꺼진다 | 부동산부자가 제일 큰 손해본다 | 거품은 빨리 빼라
7. 참여정부 부동산정책
10.29대책은 발표 때부터 혼선 | 10.29로 얻은 안정, 대통령과 부총리가 까먹다 | 8.31 발표 전엔 호랑이 발표 후엔 고양이 | 개발업체에게 8.31은 수십조 원의 종합선물세트 | 선거 참패 뒤에도 정신 못 차린 정권| 노무현 대통령과 오세훈 시장| 오세훈 시장과 이명박 전 시장
8. 공급부족론, 세금폭탄론에 속지 말자
공급부족론은 ‘밑 빠진 독에 새 집 붓자’는 주장| 강남 대체 신도시 건설론의 허구성| 전 국토의 투기 도박장화| 수도권 공급부족론의 허구성| 한국 건설업체는 ‘브로커’| 세금선물 줄였다고 세금폭탄론인가?| 세금선물 50조 원 넘어 
제3부 | 대통령 잘 뽑아야 나라가 바로 선다
9. 후분양, 말만 들어도 왜 겁내나? 
후분양은 소비자에게 유리하다| 최저가낙찰제의 기구한 운명| 투기세력 독재에서 실수요자 민주시대로 
10. 분양원가 제대로 공개하라
분양가 부풀리기의 진실| 분양원가 공개가 친시장적이다| 분양원가 공개운동| 한국경제는 건설독재경제 
11. 반값 아파트 공급, 당장 가능하다 
한나라당의 토지임대부 아파트| 반의 반값 아파트도 가능하다| 잘못하면 투기광풍 불러와| 환매조건부 분양제도| 토지임대부+환매조건부의 싱가포르식 아파트
12. 전세형 임대분양제도
돈 걱정은 없다| ‘공공주택특별법’ 만들어야 | 서울시의 신선한 주택정책| 반값 아파트와 전세형 공공임대의 비교| 주택공사와 토지공사
13. 투기의 구중궁궐 허물기
정책금리 더 인상해야| ‘밑 빠진 독에 돈붓기’| 금융감독기구 독립과 서빙투비 언론의 각성| 투기세력의 구중궁궐 허물기 
14. 대통령 잘 뽑아야 나라가 바로 선다
개발공약만 하는 사람 뽑지 말아야| 대통령은 경제를 알아야 한다| 개발이 좋다는 인식은 착각이다 | 정당의 정책생산능력이 너무 부족하다| 준비된 대통령감은 어디에?| 선거로 개발5적의 부패고리를 끊고 거품 빼자 
형제 대화를 마치면서

 
   
 

 
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